2025年第三季度的国内甲级写字楼市场，像一幅被分层晕染的画卷 —— 既有租金下行的清冷底色，也藏着核心区企稳的暖意，更有科技产业与灵活办公撕开的光亮。仲量联行、高力国际等机构的监测数据，正为我们勾勒出这幅画卷里的细微褶皱。
一、整体承压：量价齐跌里的 “冷热分界线”
初秋的写字楼市场，仍带着几分惯性的凉意。四大一线城市的甲级写字楼租金，像被风吹着的落叶般缓缓下行：北京的日均租金停在 7.18 元 /㎡，比上季度少了 3 个百分点；上海跌破 6 元 /㎡，跌幅 3.3%；深圳和广州则更温和些，分别落在 4.51 元 /㎡、4 元 /㎡，广州悄悄成了四座城里租金最 “亲民” 的那一个。
空置率的版图则更有意思，一条 “核心区与外围区” 的分界线格外清晰。上海的核心板块 —— 比如南京西路、陆家嘴一带，空置率稳稳守在 15%-18%，像城市里定住的锚；可外围区域就没这么从容了，空置率一路冲到 29.2%，几乎每三平米就有一平米在等待租户。深圳的压力更直接，新入市的 18 万㎡写字楼像一波小浪潮，把整体空置率推到 29.0%，比上季度又高了 1.2 个百分点。
供需之间的错位，是这份凉意的主要来源。三季度里，上海、深圳、广州陆续迎来新楼入市，22 万㎡、18 万㎡、7 万㎡的新增供应，让本就紧绷的市场又添了几分重量，只有北京暂时没有新项目登场，1368 万㎡的存量像一池平静的水。需求端则多是 “旧屋换新房” 的故事：全国重点城市的净吸纳量虽没跌，但上海只录得 2.9 万㎡，是近五年同期最少的；北京的 8.7 万㎡、深圳的 9.2 万㎡，也大多来自企业从老楼搬到新楼的 “升级需求”，真正的新增扩张少得可怜。
二、城市画像：北上深的三种 “生存姿态”
北京：科创风吹暖中关村
北京的写字楼市场，正被一股 “科创风” 吹得回暖。作为亚太第一、全球第四的科技人才聚集地，中关村成了这股风的中心 —— 三季度里，这里的甲级写字楼一口气租出去 12.5 万㎡，连续四个季度的累计去化超 18 万㎡，创下历史最快速度。原本空着的楼层，渐渐被芯片研发、人工智能公司填满，区域空置率跟着降了 3.9 个百分点，落到 15.1%，24 个被监测的项目里，有 10 个的空置率甚至低于 5%，几乎到了 “一房难求” 的程度。
撑起这份热度的，是科技与金融的双引擎。TMT 行业拿走了 31% 的租赁需求，金融企业也贡献了 24%，再加上没有新增供应 “分流”，北京全市的空置率微微降了 0.5 个百分点，停在 19.7%。只是租金的 “回暖” 还需要时间，核心区的跌幅收窄到 1% 以内，像在慢慢踩刹车，但外围区域的租金仍在缓慢下滑，透着几分耐心。
上海：核心区稳了，外围还在等
上海的 1770 万㎡甲级写字楼存量，仍是全国第一，但这座 “写字楼之城” 的内部，已经分出了明显的温差。三季度新入市的 22 万㎡供应，几乎全落在了外围区域 —— 那些离市中心稍远的板块，空置率像被按下了 “上升键”，一下子冲到 29.2%，租金也跟着往下走；可核心区却像被护住的暖炉，南京西路、前滩一带，靠着金融机构、外资零售企业的稳定需求，租金只微降 0.8%，空置率稳稳站在 15%-18% 的合理区间。
企业们在这个季度里，更爱 “精打细算地升级”。74% 的搬迁租赁，不是因为业务扩张，而是想把办公室换得更舒服些 —— 比如从拥挤的旧楼搬到通透的新楼，在控制成本的同时，给员工更好的办公环境。这种 “既要又要” 的需求，成了上海写字楼市场里最常见的风景。
深圳：供应洪峰下的 “以价换量”
深圳的写字楼市场，正站在供应的 “洪峰” 上。三季度 18 万㎡新楼入市后，全市存量达到 990 万㎡，空置率跟着升到 29.0%；更让人揪心的是，未来三年还会有 360 万㎡新供应赶来，像一场还没停的雨。为了让空着的楼层 “活” 起来，业主们不得不放下身段 —— 租金环比跌了 3.1%，有些非核心项目甚至延长免租期，用 “让利” 换租户的停留。
好在市场里还有些微光。科技互联网公司依然是 “租楼主力”，贡献了 34% 的需求；更意外的是餐饮行业，头部酒店、连锁茶饮品牌忙着开新店、设总部，一下子把租赁占比拉到 21%，成了这个季度里少见的 “惊喜”。
三、需求变革：三个新趋势改写市场逻辑
这个秋天，写字楼的需求端悄悄变了模样，三个趋势像藤蔓一样慢慢生长。
第一个趋势是 “需求聚光灯” 更集中了。金融、科技、专业服务这三大行业，像三块吸铁石，吸走了超 60% 的租赁成交。北京是能源类国央企在挑办公室，上海是证券、资管公司在扩租，深圳则是科技企业在找新家 —— 不同城市的 “主力租户”，勾勒出各自的产业底色。
第二个趋势是 “灵活办公” 成了新选择。租金下行的周期里，企业更怕 “浪费”，共享办公就成了刚好的解药。上海每 5 个新租单里，就有 1 个来自共享办公；北京也有 15% 的新需求投向这里。那些做自媒体的个人、刚起步的科创公司，不用再签长期租约，按月租、按工位租，灵活又省钱；对业主来说，这种 “租金分成” 的模式，也让空楼层有了稳定的 “造血能力”。
第三个趋势是 “搬迁代替新增” 成了常态。企业不再盲目追求 “大”，而是更在意 “值”。北京有 18% 的甲级写字楼新租单，来自乙级楼租户的 “升级迁移”—— 花差不多的钱，住进更好的楼；上海更明显，74% 的搬迁都是为了 “优化办公空间”。这种 “降本增效 + 品质升级” 的双重诉求，正悄悄改写着写字楼的租赁逻辑。
四、Q4 及未来：分化里的机会与耐心
眼看就要入冬，四季度乃至未来三年的写字楼市场，大概会把 “分化” 这件事做得更彻底。
租金的 “降温速度” 会不一样：北京核心区、上海中央商务区这些 “抗跌板块”，跌幅可能收窄到 1% 以内，像冬天里的向阳面；但深圳、武汉这些还在等新供应的城市，租金大概率还会慢慢往下走，需要多些耐心。
空置率的 “版图” 也会继续变：深圳、上海要面对未来的海量供应，空置率说不定还会创新高；北京却能借着 “2025 年无新增供应” 的窗口期，加上科创企业的需求慢慢释放，中关村这样的板块，或许会最先看到租金企稳的信号，像春天先冒头的芽。
对业主来说，现在不是 “守着楼等租户” 的时候，得学会 “精准定位”：核心区的项目，就盯着金融、科技这些优质企业；外围的项目，不妨试试共享办公、产业园区这些新玩法。对企业来说，眼下倒是个 “捡漏” 的好时候 —— 租金在底部徘徊，核心区有不少高性价比的房源，灵活租约也多，正好给办公室做一次 “升级”。
毕竟，写字楼市场的冬天再长，也总会有被产业和需求焐热的角落。
