当LV全球最大旗舰店“路易号”在上海兴业太古汇正式启幕，太古地产2025年第三季度的业绩曲线也随之陡峭上扬。11月6日其发布的营运数据清晰显示：零售业务全面回暖，写字楼市场虽仍承压但已现边际改善，这家老牌房企正借此找到新的增长支点。

零售全线飘红：香港满租领跑，内地单店增幅冲40%

零售无疑是Q3业绩的“高光担当”。香港市场上，太古广场、太古城中心、东荟城三大核心商场租用率均达100%，销售额分别同比增长3.6%、3.0%和0.2%。值得关注的是，上半年尚处下滑区间的东荟城名店仓成功扭亏为盈，这一转变主要受益于访港旅客量的稳步回升，世邦魏理仕同期报告也印证，香港核心区商铺租赁动能正持续升温。

内地市场表现更为抢眼，六座核心商场销售额全线上涨，上海兴业太古汇以41.9%的同比增幅领跑全场。这一爆发式增长的核心动力，正是6月LV“路易号”旗舰店开业释放的流量红利——这座集零售、体验于一体的地标建筑，不仅将商场租用率从93%提升至95%，更成为LVMH集团中国市场业务回暖的重要推手。

其他内地项目均表现稳健：北京三里屯太古里凭借北区重奢升级与南区首店引力，租用率稳守99%，销售额同比增长7.8%；上海前滩太古里、北京颐堤港、成都太古里分别实现5.6%、2.9%、2.4%的增长；此前表现平淡的广州太古汇也成功止跌，录得0.3%的微增，共同印证了高端消费市场的复苏态势。

写字楼触底改善：租金降幅收窄，核心区吸纳量迎十年新高

与零售的高歌猛进相比，写字楼市场虽仍处调整周期，但压力已明显缓解。香港市场最突出的信号是租金降幅收窄：金钟太古广场办公楼租金同比下降13%，鲗鱼涌太古坊整体租金下降15%，较上一季度的跌幅均有显著收窄。

租赁端的结构性改善更具标志性。世邦魏理仕数据显示，Q3香港写字楼市场迎来十年关键突破——自2015年第二季度以来，首次实现所有分区录得正吸纳量，其中中环以13.8万平方呎的净吸纳量创下十年同期新高。受益于此，太古广场办公楼租用率在国际投行续租、量化基金扩租的带动下，从94%升至96%，核心区物业的抗跌性充分凸显。

内地写字楼则呈现“分化复苏”特征。第一太平戴维斯数据显示，Q3北京、上海、广州甲级写字楼租金环比分别下降2.1%、3.6%、2.8%，但太古旗下物业表现优于市场平均水平：北京颐堤港一座租用率从83%提升至89%，环比增幅显著。值得注意的是，金融科技领域的中资企业对香港商厦的查询量持续增加，为市场筑底提供了重要支撑。

压舱石稳固，四季度展望乐观

零售业务的强劲势头，有效对冲了写字楼板块的调整压力。2025年中期数据显示，尽管受写字楼估值下调影响出现阶段性波动，但太古地产经营现金流仍达61亿港元，同比增幅高达65%，资产负债表保持稳健。显然，零售已成为集团业绩的“定海神针”，也让市场对其四季度表现充满期待。

四季度的增长逻辑正不断强化：香港方面，强劲的新股上市活动预计将持续为经济复苏注入动力；内地市场，国庆黄金周消费热潮延续，叠加北京三里屯太古汇Dior独栋门店开业、LV等品牌持续升级扩建的利好，高端消费场景的吸引力将进一步释放。世邦魏理仕虽预测香港商厦全年租金仍将下跌4%-5%，但核心区租赁动能的恢复已成为明确的筑底信号。

从LV“路易号”的灯光到中环写字楼的租赁回暖，太古地产正用“零售暖意+写字楼微光”，勾勒出高端商业地产的清晰复苏路径。而这种“零售稳增长+写字楼筑底”的独特格局，或许正是投资者把握商业地产周期切换的核心信号。