2025年11月，北京写字楼市场“两极分化”特征愈发清晰，形成“传统甲级写字楼优化服务守存量”与“产业园区新物种崛起拓增量”的鲜明双轨格局，市场分化的边界随竞争加剧不断凸显。

面对存量竞争压力，传统甲级写字楼主动出击以稳定租户群体，推出针对性续租优惠组合拳。不仅将免租期延长至3-6个月，还结合企业规模给予10%-30%的梯度租金折扣，部分项目更以“押一付三”替代传统“押三付一”模式，有效缓解企业现金流压力。空间升级方面，除普遍引入智能化管理系统、PM2.5过滤装置等健康配置外，金地中心等标杆项目还将用电标准提升至90VA/㎡，精准满足金融、专业服务等企业的高负荷办公需求。

而以朝阳区高碑店核心区新龙国际大厦为代表的产业园区“新物种”，则依托“CBD-定福庄国际传媒走廊”的区位红利，聚焦文化、健康、科技三大主导产业。通过构建产业链上下游资源联动机制、提供复式办公与艺术工作室等多元空间形态，并搭配Cave沉浸式展示平台等特色设施精准吸客，仅11月单月便实现近千平方米的新增签约成绩。

从市场基本面数据看，2025年Q3北京甲级写字楼平均租金为233.1元/㎡/月，环比微降1.6%，空置率维持在15.5%。区域分化尤为悬殊，金融街等核心区域租金坚挺至389.2元/㎡/月，空置率仅8.2%-9.7%，展现出强劲抗跌性；而部分远郊区域空置率却突破40%，以价换量的经营压力较为突出。

企业的选址逻辑正随自身发展阶段与核心诉求呈现显著差异。国贸、金融街等核心区的传统甲级写字楼，凭借高端商务形象、地铁无缝衔接的交通优势，以及环球金融中心等项目打造的“美食社交”生态圈等完善配套，成为大型企业及总部机构的首选，能够充分满足其品牌展示与高频商务往来需求。

科技、文创企业及初创团队则更青睐中关村、高碑店等区域的产业园区。这里租金成本仅为核心区的50%-60%，丽泽商务区4.2元/㎡/天、通州副中心2.5元/㎡/天的价格优势明显。且环普国际科创园等项目通过举办四季主题市集、篮球联赛等活动构建社群生态，能有效促进企业间的资源对接与跨界交流。