随着北京国际科技创新中心建设的持续推进及产业结构调整的深入，2025年以来北京写字楼市场正呈现显著的结构性复苏特征。一方面，全市甲级写字楼市场连续多个季度实现去化，空置压力得到阶段性缓解；另一方面，区域分化态势加剧，中关村凭借科创产业集聚优势领跑市场，CBD东扩区则依托高性价比释放价值潜力，而部分传统商圈仍面临挑战。多家权威机构最新发布的三季度市场报告，勾勒出当前北京写字楼市场的“冰与火”图景。

整体市场层面，需求回暖与租金筑底的趋势已较为明确。高力国际数据显示，2025年第三季度北京甲级写字楼市场季度净吸纳量达到12.5万平方米，创下年内新高，这也是市场连续九个季度实现去化。供应端的收紧进一步助推空置率下降，截至三季度末，全市整体空置率降至19.3%，环比下降近1个百分点。租金方面，尽管仍处于下行通道，但降幅已明显收窄，第三季度净有效租金环比下降3.5%至227.3元/平方米/月，戴德梁行分析指出，目前业主方对租金的让渡空间已接近极限，市场处于筑底横盘阶段，预计2025年底租金或将趋于稳定。

区域分化成为当前市场最鲜明的标签，中关村与CBD东扩区的亮眼表现尤为突出。作为北京国际科技创新中心的核心区，中关村写字楼市场展现出强劲韧性，第三季度净吸纳量再次超过6.3万平方米，空置率大幅回落至15.1%，环比下降3.9个百分点。更值得关注的是，在监测的24个甲级写字楼项目中，有14个项目空置率不到10%，其中10个项目空置率已低于5%。租金方面，中关村市场同样展现企稳迹象，第二季度租金为258.2元/平方米/月，环比下降仅1.0%，跌幅远低于全市平均水平，仲量联行指出，该区域租赁市场受科技行业租户支撑，部分高入驻率项目租金基本止跌。

CBD板块则呈现“核心区坚挺、东扩区崛起”的格局。以华贸中心为代表的CBD核心区超甲级写字楼，即使面临市场下行压力，入驻率依然稳定在84%以上，截至2025年10月底，包括已签约但尚未入驻的租约，其整体出租率已超过90%。尽管租金较疫情前有所下滑，但跌幅仅为7.6%，远低于市场平均43.7%的跌幅，凸显顶级写字楼的抗跌能力。与此同时，CBD东扩区正成为企业选址的新热点，远洋国际中心二期、金长安大厦等项目凭借高性价比和现代化硬件，吸引了京东数科、字节跳动区域中心等头部企业入驻，形成“科技+金融”双核生态圈。当前东扩区项目租金普遍在4-7元/平方米/天，仅为国贸核心区同品质楼宇的30%-40%，性价比优势显著。

需求结构的深刻变革是驱动市场分化的核心动力。莱坊数据显示，高科技行业已取代传统金融业成为租赁主力，2025年上半年占整体交易面积的34%；戴德梁行进一步证实，在新租和搬迁类型中，TMT行业凭借AI和通讯类企业的大面积新租，成交占比达55%，其中互联网大厂的扩张需求贡献了第二季度净吸纳量的70%。专业服务业表现同样亮眼，律所板块的强劲表现令该行业成交占比较上季度提升3个百分点，达到13.1%，升至第二位。从租户类型看，市场呈现“头部企业扩张、中小企业谨慎”的特点，同时国央企受政策影响，迁回自持写字楼的趋势逐渐明显，对部分核心区域写字楼去化产生一定压力。

政策助力与租赁策略转变也在重塑市场格局。北京市政府推出的《推动总部企业高质量发展的若干措施》等政策，着力培育人形机器人、商业航天等未来产业，为写字楼市场注入新动能。西城区“金服十条”3.0版等区域政策，则通过资金奖励、楼宇评级等方式，引导楼宇经济从“空间提供”向“生态共生”转型。面对市场变化，业主方也纷纷调整租赁策略，除租金优惠外，定制装修、拎包入住等增值服务已成为普遍选择，2025年第二季度续租面积占季度租赁总成交面积的29.2%，显示业主对存量租户的留存意愿强烈。

对于市场未来走势，多家机构持谨慎乐观态度。高力国际认为，中关村有望成为首个租金企稳的子市场，其独特的科创产业集聚效应和持续的政策支持将推动需求持续放量。但需注意的是，2026年北京写字楼市场将迎来新一轮供应高峰，预计有75.7万平方米的新增面积投放市场，主要集中在CBD、望京-酒仙桥等区域，这些区域将面临更高的空置率和去化压力。长期来看，市场正经历以质量变革和效率提升为核心的新供给侧改革，科技创新周期和写字楼市场再平衡周期的双周期共振，将驱动市场向高质量发展转变。