进入12月，北京写字楼市场正迎来年末集中调整期，整体呈现“租金普降促去化、区域分化显差异、优质项目稳需求”的结构性特征。多家机构监测数据显示，当前市场已全面开启年度租金“打折季”，各大商圈议价空间显著扩大，但核心区域优质资产与非核心区域老旧项目的表现呈现鲜明反差，叠加新地标项目推进与企业需求结构升级，市场正经历深度的价值重构。

租金下行成为年末市场的显著标签，为近三年来最大规模的调整周期。数据显示，全市甲级写字楼平均租金约为220元/月/㎡，同比降幅已收窄至2-3%，但核心商圈的租金让渡空间普遍达到15%-25%。其中CBD核心区甲级写字楼均价约210元/月/㎡，部分业主为争抢客源甚至给出30%-40%的降价幅度；金融街板块受金融机构需求支撑，租金维持在280元/月/㎡左右，但议价弹性明显提升；中关村核心区呈现“价稳量升”态势，甲级楼租金保持在180-220元/月/㎡，乙级楼则低至120元/月/㎡，成为科技企业布局的热门选择。值得关注的是，东二环等区域部分优质写字楼出现单价2万+的出售房源，如东方银座项目凭借便利的交通区位与方正的户型格局，成为中小企业购置自用的重点关注对象。

区域分化加剧是当前市场最核心的特征，“冰火两重天”的格局愈发清晰。热门板块凭借产业集聚效应实现空置率持续走低，中关村区域空置率降至14.5%的历史新低，字节跳动等科技巨头的持续扩租与人工智能、大数据企业的旺盛需求，推动区域市场连续六个季度去化；金融街板块空置率低至11.7%，北京证券交易所带来的政策红利持续释放，成为金融机构办公选址的首选地；亮马河涉外商务区空置率更是仅为2.4%，凭借成熟的涉外配套吸引大量外资企业入驻。与之形成对比的是，部分新兴商务区仍面临去化压力，通州运河商务区空置率超50%，丽泽商务区虽空置率约21.5%，但随着金融科技企业的加速入驻，三季度净吸纳量已突破2万平方米，市场信心逐步回升。

核心项目的推进与入市为市场注入新活力。12月初，北京CBD核心区Z3地块项目完成外立面幕墙施工正式封顶，这座高140米、总建设面积约17.5万平方米的超甲级写字楼，由国际知名事务所操刀设计，采用国内首创的双曲面不锈钢遮阳板系统，计划2026年整体竣工，建成后将成为区域新的商务地标并面向全球招商。与此同时，多个优质新项目近期集中开启招租或出售，西城区菜市口的中海金融中心推出820-3400㎡精装写字楼房源，于12月8日正式启动招租；石景山区首程时代中心B9独栋项目以约3万/㎡的单价公开出售，2800㎡的户型规模适配中型企业自用需求。

市场结构性变革同步发生，企业办公需求与租赁策略正在迭代升级。企业角色逐步从“租客”向“业主”转变，第三季度企业买家贡献了市场主要交易笔数，教育、科技、金融等领域企业开始直接购置办公物业，北京壹号总部等项目推出的“首付15%”优惠政策，大幅降低了企业购置门槛。租赁端创新举措频出，多家写字楼运营商推出“3+3”灵活租约模式与超长免租期，整层租赁普遍赠送45天免租期及配套车位，500㎡以上租户还可享受免费金融专线接入服务，这些举措有效提升了市场交易活跃度，推动三季度全市甲级写字楼净吸纳量达到12.5万平方米的年内新高，连续9季度实现存量去化。

展望未来，北京写字楼市场将延续“总量去化、结构优化”的发展态势。短期内，由于三季度全市无新增供应，市场将持续消化存量，空置率有望继续小幅下降。但需警惕2026年新一轮供应高峰的到来，预计将有75.7万平方米的写字楼入市，市场竞争压力或将加剧。从需求端来看，TMT行业仍为最大需求来源，占比达31%，人形机器人、商业航天等未来产业的崛起正成为新的需求引擎；金融行业需求环比回升15%，虽以小面积需求为主，但复苏态势明确。对于企业而言，当前租金下行与优惠政策叠加的窗口期，是布局优质办公空间的良好时机；对于投资者，中关村、金融街等产业支撑强的核心区域优质资产，展现出更强的抗跌性，具备长期布局价值。